Wer in Österreich baut, verlässt sich oft auf die erteilte Baubewilligung. Doch ein aktueller Blick in die Rechtsprechung zeigt, dass selbst ein genehmigtes Bauprojekt zivilrechtlich unzulässig sein kann. Hier kam es bereits im Jahr 2014 zu einer zentralen Entscheidung durch den OGH.
Gerade in dicht bebauten Wohngebieten kommt es häufig zu Konflikten zwischen Nachbarinnen und Nachbarn. Die Entscheidung 6 Ob 129/14k bringt es auf den Punkt:
„Baubewilligt heißt nicht automatisch erlaubt.“
Im konkreten Fall von zwei Nachbargrundstücken liegt der aktuelle Fokus des OGH auf der Steiermärkischen Bauordnung. Zwischen den Nachbarinnen und Nachbarn bestand eine privatrechtliche Baubeschränkung (Servitut), die sicherstellen sollte, dass Licht, Luft und Sonne nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Trotzdem erhielt ein Eigentümer eine Baubewilligung für eine Erweiterung seines Gebäudes. Das Problem war, dass der geplante Bau dem Nachbarn genau jene Vorteile genommen hätte, die durch das Servitut geschützt waren. Der OGH entschied klar:
Privatrechtliche Baubeschränkungen bleiben auch dann wirksam, wenn eine Baubewilligung vorliegt.
Konkret wurde dem Bauwerber untersagt, so zu bauen, dass dem Nachbarn Licht, Sonne oder Luft entzogen oder merklich vermindert werden.
Diese Entscheidung bestätigt einen wichtigen Grundsatz im österreichischen Recht: Eine Baubewilligung ist zwar eine öffentlich-rechtliche Genehmigung, schützt aber nicht automatisch vor Klagen. Die Baubewilligung bescheinigt, dass das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht und von Seiten der Behörde keine Einwände aus öffentlich-rechtlicher Sicht bestehen. Sie bedeutet jedoch nicht, dass bestehende Vereinbarungen außer Kraft treten. Diese sind im Zivilrecht durchsetzbar.
Besteht ein Servitut (z. B. Bauverbot, Höhenbeschränkung oder Schutz vor Verschattung), dann ist dieses zivilrechtlich auch gegen ein genehmigtes Bauprojekt durchsetzbar. Im Zweifel kann sogar ein Baustopp oder Rückbau verlangt werden.
Wer bauen möchte, sollte daher immer auch einen Blick ins Grundbuch und in bestehende Vereinbarungen werfen. Denn im Zweifel entscheidet nicht die Baubehörde – sondern das Zivilgericht.