OGH: Ordentlich oder außerordentlich?

Der OGH hat mit seiner Entscheidung vom 18. Dezember 2025 (5 Ob 176/25f) erneut betont, dass bei der Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung im Wohnungseigentum wirtschaftliche Gesichtspunkte maßgeblich sind.

Wirtschaftlichkeit bleibt der Schlüssel bei Erhaltungsmaßnahmen im Wohnungseigentum. In Wohnungseigentumsanlagen stellt sich regelmäßig die Frage, ob eine geplante Maßnahme noch zur ordentlichen Verwaltung gehört, oder bereits eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme darstellt. Denn von dieser Einordnung hängt ab, welche Mehrheiten erforderlich sind und welche Rechte einzelnen Wohnungseigentümer:innen zukommen. Der OGH knüpft dabei an seine bisherige Rechtsprechung an, die aussagt, dass nicht allein die Höhe der Kosten über die rechtliche Qualifikation einer Maßnahme entscheidet. Vielmehr gilt es zu prüfen, ob die Arbeiten der Erhaltung der Liegenschaft dienen und wirtschaftlich vertretbar sind.

Wirtschaftlichkeit als zentrales Kriterium
Nach ständiger Rechtsprechung sind Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich Teil der ordentlichen Verwaltung. Selbst umfangreiche Sanierungen können noch als ordentliche Verwaltung gelten, wenn sie notwendig sind, um Schäden zu beheben oder die Funktionsfähigkeit des Gebäudes zu erhalten. Der OGH stellt dabei auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung ab. Entscheidend ist insbesondere:

Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften
Für Verwalter:innen und Wohnungseigentümer:innen bedeutet die Entscheidung zusätzliche Rechtssicherheit. Denn die bloße Höhe eines Sanierungsaufwands führt nicht automatisch dazu, dass eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung zuzuordnen ist. Gerade bei älteren Gebäuden werden notwendige Sanierungen häufig mit erheblichen Kosten verbunden sein. Solange die Arbeiten der Erhaltung dienen und wirtschaftlich vertretbar sind, können sie dennoch dem Bereich der ordentlichen Verwaltung zuzurechnen sein.

Praktische Auswirkungen
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Sanierungsprojekten nicht nur die Kosten, sondern vor allem den Zweck und die wirtschaftliche Rechtfertigung der Maßnahme dokumentieren sollten.

Empfehlung für die Verwaltung
Den technischen Zustand nachvollziehbar festhalten, die Notwendigkeit der Maßnahmen begründen, mehrere Kostenangebote einholen und die wirtschaftliche Vertretbarkeit im Beschlussverfahren nachvollziehbar darstellen.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass der OGH seine bisherige Linie bestätigt. Die Grenze zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung ergibt sich aus der Gesamtbetrachtung. Erforderliche und wirtschaftlich vertretbare Erhaltungsmaßnahmen können auch dann noch der ordentlichen Verwaltung zuzurechnen sein, wenn sie mit beträchtlichen Aufwendungen verbunden sind.